買賣不破租賃是什麼？房東與租客都該懂的法律觀念

在租賃市場中，許多房東與租客對於「買賣不破租賃」這個法律名詞並不陌生。但實際上，真正了解其意義與適用情況的人並不多。對房東來說，這牽涉到房產轉售的權益；對租客來說，則攸關租屋權利的保障。

本文將清楚解釋什麼是買賣不破租賃、適用情況，以及房東與租客該如何保護自身權益。

什麼是買賣不破租賃？

買賣不破租賃，簡單來說就是：當房東將出租中的房屋出售時，租賃契約依然有效，新的房東必須承認並遵守原本的租賃條件。也就是說，不論房子易主與否，租客的居住權不會因為買賣行為而受到影響。

這項規定源自於《民法》第425條：「不動產之租賃，經登記者，對於其後取得所有權或他項權利之人，仍有其效力。」這句話的重點在於「經登記者」，也就是說，只有符合特定條件的租賃才受到這項法律的保護。

買賣不破租賃的適用條件

• 租賃契約必須經過公證或登記 根據法律，若租賃契約沒有進行登記或公證，那麼當房屋出售時，新房東有權選擇是否繼續承認該租賃契約。若是租賃契約已登記或經公證，則新房東必須遵守原本的租賃契約，租客的居住權利受到保護。

• 租賃契約期間尚未屆滿 若租賃契約到期，無論是否有登記或公證，新房東均可選擇不續約。因此，租客若希望受到買賣不破租賃的保障，應確保租期尚在有效期間內。

• 租賃標的物為不動產 此規定僅適用於不動產租賃，例如房屋、土地等。動產租賃（如汽車、機具）並不受此條文的保障。

買賣不破租賃對房東與租客的影響

對於房東來說，買賣不破租賃可能會影響房屋的交易價格或出售速度。新房東必須承認並遵守原本的租賃契約，這意味著在租期未結束之前，新房東無法自行使用該不動產。

對於租客來說，買賣不破租賃提供了一定的保障。只要租賃契約有經過登記或公證，就不必擔心因房屋易主而被迫搬遷。但需要注意的是，如果租賃契約未經登記或公證，這項保障便無法適用。

如何確保自己的權益？

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• 房東怎麼維護自己權益：

  1. 若計畫在未來出售房屋，應在簽訂租賃契約時明確告知租客，並約定清楚租期與出售時的處理方式。

  2. 若希望房屋出售後能夠立即交付使用，應避免將租賃契約登記或公證，或採用短期租賃契約的形式。

  租客怎麼維護自己權益：

  1. 為確保居住權利，建議在簽訂租賃契約後，盡量辦理契約登記或公證，尤其是長期租賃者。

  2. 若房東明示將來可能出售房屋，應於契約中加入相應條款，以保障自身的居住權。

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